Un bien en copropriété est composé de parties communes et privatives. Pour une bonne gestion de l’immeuble, les copropriétaires doivent distinguer les endroits qui les appartiennent de ceux affectés à un usage commun. Le respect de la législation en vigueur et du règlement de copropriété est également indispensable.
Quelles sont les parties communes en copropriété ? Comment les utiliser ? Comment assurer leur entretien ?
Découvrez les responsabilités qui incombent aux copropriétaires en ce qui concerne les parties communes d’un bien immobilier.
Définition des parties communes en copropriété
Les parties communes d’une copropriété sont les parties de l’immeuble, mais aussi des terrains dont l’usage ou l’utilité est affecté à l’ensemble des copropriétaires. On parle aussi de partie commune lorsqu’un espace relève seulement d’un petit groupe de copropriétaires. Tous les endroits désignés comme tels sont normalement précisés dans le règlement de copropriété. La loi précise également que les parties communes font référence aux :
couloirs et escaliers de l’immeuble, terrasses, cours et jardins non privatifs,
- sols et voies d’accès,
- réseaux d’électricité et d’eau,
- gros œuvres du bien (toiture, façade, murs…),
- équipements communs comme l’ascenseur, le groupe électrogène, etc.
Les parties communes viennent donc en opposition aux parties privatives appartenant individuellement à chaque copropriétaire. Tout ce qui est dans votre appartement (sols, murs, équipements, fenêtres, portes…) est donc soumis à votre unique responsabilité. En revanche, les copropriétaires participent tous ensemble aux charges des parties communes selon l’usage qu’ils en ont.
Tous les copropriétaires dans un immeuble forment le syndicat de copropriétaires.
Cette entité supervise la gestion financière des parties communes de la copropriété, veille à la préservation des équipements et parties extérieures.
Mais détaillons ce qu’est un syndicat de copropriétaires ? Quel est son rôle ? Comment fonctionne-t-il ?
Définition du syndicat des copropriétaires
L’existence d’une copropriété au sein d’un bâtiment entraîne la création automatique du syndicat des copropriétaires. Cela implique qu’un syndicat de copropriétaires peut être constitué par deux copropriétaires. Cet organisme rassemble tous les copropriétaires en une seule assemblée qui assure la maintenance appropriée des zones communes et une gestion financière transparente, confiée à un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel.
Un propriétaire-bailleur est de facto membre du syndicat des copropriétaires et dispose d’un droit de vote au sein de cette entité.
Le siège du syndicat des copropriétaires est situé au sein de la copropriété et il est représenté par des membres élus lors de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire des copropriétaires.
Un nouvel acquéreur, qu’il soit occupant ou bailleur, rejoint automatiquement la copropriété dès la signature de l’acte de vente. Il devient alors membre du syndicat des copropriétaires.
Quelles différences avec les autres organes de la copropriété ?
La copropriété est composée de trois organes : le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété.
Qu’est ce qui différencie donc le syndicat des copropriétaires du syndic de copropriété et du conseil syndical ?
Quelles différences avec le syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires sont deux organes de gestion de la copropriété distincts.
Le syndic de copropriété est responsable de la mise en œuvre et de l’application des mesures et décisions prises par le syndicat des copropriétaires (comme les travaux, la rénovation, l’entretien des zones communes, etc.).
Le syndicat des copropriétaires sert d’intermédiaire entre le syndic et chaque propriétaire de l’immeuble.
Le syndic de copropriété est une entité indépendante qui gère les aspects administratifs et financiers pour l’ensemble des copropriétaires. Il est en lien étroit avec le syndicat des copropriétaires et représente légalement le syndicat et ses membres.
Il existe trois formes légales du syndic de copropriété.
- Le syndic professionnel : c’est une entreprise de services indépendante qui reçoit des frais pour ses services ;
- Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire qui assume la responsabilité de la gestion et de l’entretien de l’immeuble ;
- Le syndic coopératif : c’est un groupe de copropriétaires qui partagent les différentes responsabilités comptables, administratives, financières et de gestion.
Quelles différences avec le conseil syndical ?
Le conseil syndical sert de passerelle entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Les représentants du conseil syndical ont la tâche de communiquer les requêtes et les nécessités des copropriétaires. Ils ont également pour mission de superviser et d’assister le syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, dans ses actions au bénéfice de la copropriété.
Le conseil syndical est constitué de membres choisis parmi le syndicat des copropriétaires. Son président est ensuite désigné et élu parmi les membres du conseil syndical.
Droits et devoirs du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires a pour missions principales de voter, payer ses charges et respecter le règlement de copropriété.
Vote en assemblée générale
Chaque copropriétaire détient le droit de voter lors de l’assemblée générale. La valeur du vote est déterminée en fonction des tantièmes que possède le copropriétaire.
Les résolutions votées lors de chaque assemblée générale annuelle comprennent l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, etc. Certaines autres résolutions, par contre, sont exceptionnelles, comme celles concernant les travaux à réaliser ou le changement de syndic.
Il n’est pas obligatoire pour les copropriétaires d’assister ou de voter lors de l’assemblée générale. Néanmoins, il est conseillé d’y participer pour éviter de freiner le processus décisionnel de l’immeuble et rester informé des projets à venir.
Il existe différentes règles de majorité qui varient en fonction de la gravité et du type de décisions à prendre. La loi de 1965 établit donc quatre types de majorité :
- La majorité simple, qui correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- La majorité absolue, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents ;
- La double majorité, qui représente la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents), possédant au moins les deux tiers des tantièmes ;
- L’unanimité, qui nécessite l’approbation de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Cette règle de majorité s’applique pour les décisions ayant des conséquences importantes, comme la modification dela répartition des charges.
Suggérer des résolutions à l’ordre du jour
Le syndicat des copropriétaires a le droit de suggérer des résolutions à insérer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
En effet, tout copropriétaire a le droit de solliciter l’inclusion d’un projet de résolution à l’assemblée générale.
Pour ce faire, il doit notifier le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale.
Lors de cette assemblée, le syndicat doit procéder au vote des résolutions.
Les décisions adoptées en assemblée générale doivent ensuite être mises en œuvre par le syndic de copropriété.
Règlement des charges de copropriétés
Chaque copropriétaire est tenu de régler ses charges de copropriété dès réception de la demande de versement envoyée par le syndic.
Le montant de ces charges est déterminé en fonction de la part du copropriétaire dans les parties communes, exprimée en tantièmes.
Les demandes de versement sont généralement envoyées chaque trimestre, à moins que le règlement de copropriété n’établisse une autre fréquence.
L’appel de fonds précise une date d’échéance pour le paiement. Passée cette date, si le paiement n’a pas été effectué, le copropriétaire s’expose à des sanctions, qui peuvent aller jusqu’à la saisie de son bien immobilier.
Le syndic est responsable de la récupération des charges impayées.
Respect du règlement de la copropriété
Tous les copropriétaires, de même que les locataires, sont tenus de se conformer au règlement de copropriété.
Cependant, le syndicat des copropriétaires a la faculté d’apporter des modifications à ce règlement si nécessaire. Si une telle modification est envisagée, elle devra être approuvée lors d’une assemblée générale.
Rôle et pouvoirs du syndicat
Le syndicat des copropriétaires a le pouvoir de décider, entre autres :
- des travaux à réaliserau sein des parties communes de la copropriété ;
- du budget prévisionnelannuel ;
- des modifications du règlementde la copropriété ;
- du remplacement du syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, à la fin de son contrat ou en cas de litige.
- De l’achat ou la vente d’une partie commune;
Le syndicat peut également engager des poursuites judiciaires au nom de la copropriété contre un tiers ou un copropriétaire.
Ses décisions et prérogatives sont confirmées par un vote lors d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, et leur mise en œuvre est assurée par le syndic de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires autorise le syndic à agir lors de l’assemblée générale grâce à un mandat accepté par les deux parties.
